高房價(二)
大家好，我是(心18)。在高房價(一)篇我們討論到當「房屋」從生活必需品變成人人搶著投資致富的「商品」時，其原有價值必然以非理性的方式上漲。
我們換個方式來理解這個問題，假設A員以1200萬入手一間20坪的房子，在繳了一段時間的貸款利息後他想賣必定會思考「赚錢」這個問題，既然要赚錢必然得先扣除所有購屋與賣屋的成本，而這些成本勢必包含貸款利息、修繕費、裝潢費、仲介費等種種屋主希望轉嫁至賣價裡的費用，最後再加價進希望赚錢的「獲利」。
如此，你覺得屋主A員還可能以1200萬把房子賣給你嗎？
當然，你會想我可以不要跟A買，改跟B、C、D、E…買就好了。
可惜，承高房價(一)篇所言，當市場上所有人都把「房屋」當成赚錢的商品時，B、C、D、E…也同A員的思路在販售著他們手中的商品，而且只會賣高，不可能賣低，沒有人會嫌錢赚太多。
接著，我們再來看一下關於「房價所得比」這個實際以家庭年收入對比房價後的參考指數它是如何定義與建議世界各國政府的。
1.
什麼是房價所得比：房價所得比或房價收入比(Ratio
of house price to income)是指購屋人需花多少年的可支配所得，才能買到一戶住宅的比率，二者均以中位數為估算依據，其估算式為「房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得」。
註：請注意住宅價格與家戶所得都是以中位數計算。
2.
根據世界銀行與聯合國的評估標準，將房價所得比分成四個等級。3倍以下為一般家庭「可負擔」水準；3.1到4倍為「約略超過負擔」；4.1到5倍為「嚴重負擔不起」；5倍以上為「極度負擔不起」。為此，世界銀行提出已開發國家正常的房價所得比一般應落在1.8到5.5倍之間，而發展中國家合理房價所得比則應落在3到5倍之間。
註：3倍=買一間房子的錢必須一家子人不吃不喝整整3年的全部所得。
接著我們拉回現實的來看看國人平均薪資：
1.
根據行政院主計處3/11公布2021年1月台灣全體受僱員工經常性薪資平均4萬3125元，年增2.07%，創歷年新高。(OK，大家先別急著罵這數據接不接地氣等問題，也別急著難過自己的薪資成了拖累大家的那一筆…我們接著看下一點更令人驚奇!)
2.
根據主計總處2020/12預估，以美元對新台幣當時匯價29估算，2021年底每人國民所得將因此多了1000多美元，年底到達30803美元，突破最嚴格定義的已開發國家門檻。(有心的朋友可以自行計算並換算1.與2.的兩項關於國民所得的數據看看，應該可以看出更多奇幻的現象…)
回到房價所得比來看，根據內政部最新統計，去年2020第四季全國房貸負擔率36.81％、房價所得比9.2倍，分別較上季加重0.05％及0.01％。
此外，六都房價所得比依序為台北市15.78倍、季增0.49倍，新北市12.09倍、季減0.07倍，桃園市7.65倍、季減0.28倍，台中市10.02倍、季增0.04倍，台南市7.74倍、季增0.2倍，高雄市7.78倍、季增0.14倍。由此，明顯可以看出台灣人口匯聚最多的六都早已遠遠超出國際建議的房價所得比合理範圍至「極度負擔不起」的最高上限5.5倍之上，已經超越高所得的英美國家，榮登全球第9名。
最後，我們試著用最直白的方式來表示到底台灣房價有多離譜，直接套用政府公布數據來簡單加減乘除，以下以「單薪」家庭估計：
1.
平均月薪資43125元x12月=517500(家庭年總收入=家戶可支配所得)為基準，再x台北市15.78倍(房價所得比)=8166150(要不吃不喝、不能生病、沒有意外、不能失業、沒有家人開銷、沒有小孩…存八百一十六萬，在台北市買房，你真的做得到嗎？別忘了，這是以中位數房價去計算，實際雙北早已是千萬房價滿天飛，其他縣市大家就自己算了，反正都遠超過國際合理房價範圍。)
註：上述使用的平均月薪資43125元，是指台灣全體受僱員工經常性薪資平均，也就是若將薪資收入的貧富差距分級，屬於中位數，而這之上還有超過40%以上的受僱員工薪水遠遠高於這個薪資水平。
若對個人薪資占台灣全體受僱員工經常性薪資等級區有興趣的朋友可以前往「行政院主計處」薪情平台：https://earnings.dgbas.gov.tw/experience_sub_01.aspx
所以朋友們，換言之你的月薪資如果比上述還低，仍想買房……建議請先冷靜細細再思量。
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